【案例摘要】
武漢某物業(yè)管理有限公司審核案例,審核員借助專家支持，利用專業(yè)知識(shí)在審核現(xiàn)場(chǎng)指出了物業(yè)項(xiàng)目的樓層管理中的公共照明的節(jié)能問(wèn)題，如不整改到位，定會(huì)造成公共照明用電的浪費(fèi)。小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)本來(lái)就很低，如果在公共照明用電方面再造成浪費(fèi)，那么物業(yè)公司的盈利能力會(huì)更低，勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)服務(wù)熱情和服務(wù)質(zhì)量。
審核員以高度的責(zé)任心指出了現(xiàn)場(chǎng)的問(wèn)題，開(kāi)具了不合格，并要求企業(yè)立即整改并進(jìn)行了深刻的原因分析，降低了企業(yè)的管理成本，促進(jìn)了企業(yè)節(jié)能管理工作方面的改進(jìn)，提高了企業(yè)員工的節(jié)能降本的意識(shí)，促進(jìn)了企業(yè)檢查制度的完善。審核發(fā)現(xiàn)得到了受審核方的認(rèn)可，體現(xiàn)了增值審核的目的。
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一、案例背景
受審核單位：武漢某物業(yè)管理有限公司
認(rèn)證領(lǐng)域：質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)健康安全管理體系
審核類(lèi)型：監(jiān)督審核
審核范圍：大廈和住宅區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)（資質(zhì)范圍內(nèi)）
審核時(shí)間：2019-11-11上午到2019-11-12下午
二、受審核方概況
武漢某物業(yè)管理有限公司于一九九七年成立，位于武漢市青山區(qū)冶金大道54號(hào)火炬大廈25樓，注冊(cè)資金500萬(wàn)元人民幣，是獨(dú)立法人資格的國(guó)有企業(yè)專業(yè)化物業(yè)管理公司，具有國(guó)家二級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)，是武漢市物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位和青山區(qū)工作委員會(huì)副主任單位。
近二十年來(lái)，管理物業(yè)項(xiàng)目包括湖北省首家國(guó)家康居示范工程綠景苑小區(qū)、合型大廈青山廣場(chǎng)、商用寫(xiě)字樓火炬大廈、青山區(qū)委黨校、港東名居A、B區(qū)等十個(gè)項(xiàng)目。目前三個(gè)項(xiàng)目榮獲湖北省優(yōu)秀住宅小區(qū)稱號(hào)，兩個(gè)項(xiàng)目榮獲武漢市綠色小區(qū)稱號(hào)。公司被武漢市授予優(yōu)秀物業(yè)管理單位、綠化先進(jìn)單位、收費(fèi)信得過(guò)單位、優(yōu)勝單位、最佳雇主單位等榮譽(yù)稱號(hào)。
2014年10月引進(jìn)O-PMS管理系統(tǒng)，12月通過(guò)ISO9001:2008、ISO14001:2004、OHSAS18001:2007管理體系認(rèn)證并取得證書(shū)。
2005年8月22日，時(shí)任中共中央總書(shū)記胡錦濤冒雨視察了湖北省首家國(guó)家康居示范工程綠景苑小區(qū)。總書(shū)記語(yǔ)重心長(zhǎng)地說(shuō)：“你們這個(gè)小區(qū)建設(shè)起來(lái)非常不容易，下一步是怎么管好的問(wèn)題。小區(qū)的節(jié)能設(shè)施好、環(huán)境設(shè)施也好，關(guān)鍵是要管好。”遵照總書(shū)記的指示，興城物業(yè)公司始終圍繞“節(jié)能、環(huán)保、安全、和諧”四大特點(diǎn)打造物業(yè)管理品牌，以“服務(wù)為本、業(yè)主至上、精益求精、盡善盡美”的服務(wù)理念搭建便民服務(wù)平臺(tái)，為物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展做出應(yīng)有貢獻(xiàn)。
三、案例簡(jiǎn)介
（一）審核準(zhǔn)備
按照審核計(jì)劃開(kāi)始準(zhǔn)備審核工作，審核計(jì)劃主要是對(duì)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的人員管理，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境因素辨識(shí)與評(píng)價(jià)，危險(xiǎn)源辨識(shí)與評(píng)價(jià)，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)環(huán)境，安全的運(yùn)行控制，對(duì)物業(yè)各項(xiàng)質(zhì)量，環(huán)境，安全工作的檢查，不合格的服務(wù)的控制及采取的糾正預(yù)防措施，按照以上這幾項(xiàng)先了解審核的住宅項(xiàng)目濱江學(xué)苑所管理的樓棟有幾棟，并了解項(xiàng)目上有多少物業(yè)管理人員，有哪些物業(yè)管理制度，以及日常檢查的方法及頻次，日常檢查的整改情況，環(huán)境安全方面做了哪些工作，為業(yè)主提供了哪些物業(yè)服務(wù)，是否按照物業(yè)規(guī)范提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主投訴反饋等；
（二）審核過(guò)程及審核關(guān)注的重點(diǎn)
審核關(guān)注的重點(diǎn)是在對(duì)小區(qū)環(huán)境方面及安全方面的管理，環(huán)境主面主要是小區(qū)環(huán)境的管理，小區(qū)生活垃圾清運(yùn)的管理，小區(qū)日常保潔消殺工作的開(kāi)展，小區(qū)節(jié)能降耗方面的管理工作，小區(qū)應(yīng)急處理，小區(qū)業(yè)主服務(wù)的工作，小區(qū)業(yè)務(wù)安全工作，小區(qū)業(yè)主財(cái)產(chǎn)的管理等各方面的工作。
2019-11-11上午到2019-11-12下午審核員同專家一起檢查濱江學(xué)苑小區(qū)的小區(qū)物業(yè)管理情況：共185戶，實(shí)際入住122戶，面積占16346.17平方。小區(qū)兩棟樓，A棟6層，B棟18層，綠化面積，小區(qū)有停車(chē)位22個(gè)，立體車(chē)庫(kù)92個(gè)，目前立體車(chē)庫(kù)正在建設(shè)中，計(jì)劃11月底可以驗(yàn)收。在審核中發(fā)現(xiàn)B棟17樓、18樓，樓道的吸頂燈白天一直處于長(zhǎng)亮的狀態(tài)。
經(jīng)與企業(yè)溝通，企業(yè)考慮到樓道昏暗，為方便居民安全出行，希望燈亮著，故當(dāng)時(shí)選購(gòu)了光控開(kāi)關(guān)控制照明，整棟樓18層，每層樓都是安裝同類(lèi)型的開(kāi)關(guān)，形成長(zhǎng)明燈現(xiàn)狀。但沒(méi)有考慮居民白天上班，走道根本沒(méi)有人，而走道燈長(zhǎng)亮導(dǎo)致了照明用電的浪費(fèi)，同時(shí)降低了燈具的使用壽命。
經(jīng)核算，如果一棟樓18層，每層4盞照明燈，每盞燈20瓦，每天多運(yùn)行12個(gè)小時(shí)，那么一年這棟樓多消耗電費(fèi)如下：
每盞燈每天浪費(fèi)的電費(fèi)：（20瓦*12個(gè)小時(shí)（除開(kāi)夜晚）/1000）*0.6元（電費(fèi)）瓦=0.144元
一層樓4盞燈：4*0.144=0.576
18層樓：18*0.576=10.368
每年浪費(fèi)電：365天*10.368=3784.32元
（三）進(jìn)一步與企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理人員交流
如果從細(xì)節(jié)方面入手，合理配置開(kāi)關(guān)，節(jié)約用電，那么一棟樓每年節(jié)約約4000的電費(fèi)，那么其他管理的樓盤(pán)也會(huì)節(jié)約很多電費(fèi)，同時(shí)通過(guò)此細(xì)節(jié)來(lái)提高管理人員的環(huán)保意識(shí)，為物業(yè)公司降低了電費(fèi)損耗的成本。
如果物業(yè)公司管理的樓盤(pán)都沒(méi)有從點(diǎn)點(diǎn)滴滴上考慮節(jié)能環(huán)保的問(wèn)題，任由每個(gè)樓道的燈都長(zhǎng)亮著，勢(shì)必造成能源的浪費(fèi)，提高物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理成本，對(duì)于本身勉強(qiáng)維持老舊小區(qū)的紅色物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，勢(shì)必加重收支的不平衡，影響物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量。
上述事實(shí)不符合：
GB50034-2013《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》中7.3.4條款規(guī)定“住宅建筑共用部位的照明，應(yīng)采用延時(shí)自動(dòng)熄滅或自動(dòng)降低照度等節(jié)能措施。”、GB50096-2011《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》中8.7.5條款規(guī)定“共用部位應(yīng)設(shè)置人工照明，應(yīng)采用高效節(jié)能的照明裝置和節(jié)能控制措施。”同時(shí)也不符合GB/T24001-2016的8.1“按照運(yùn)行準(zhǔn)則實(shí)施過(guò)程控制”的要求。
四、不符合項(xiàng)原因分析及改進(jìn)
針對(duì)濱江學(xué)苑小區(qū)B棟18層樓的樓道燈長(zhǎng)亮這一事實(shí)，對(duì)于這樣一個(gè)老舊紅色物業(yè)小區(qū)，物業(yè)費(fèi)本身就很低，如果不從細(xì)微處做到節(jié)約管理成本，勢(shì)必更加會(huì)影響物業(yè)日常經(jīng)營(yíng)開(kāi)支和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。經(jīng)與受審核領(lǐng)導(dǎo)溝通后，審核組開(kāi)具書(shū)面不符合報(bào)告，要求受審核方進(jìn)行了舉一反三的糾正和改進(jìn)。
受審核方領(lǐng)導(dǎo)非常重視此問(wèn)題，表示之前沒(méi)有關(guān)注到會(huì)造成電的浪費(fèi)的問(wèn)題，針對(duì)此進(jìn)行了糾正，并深刻分析了原因：
1、由于項(xiàng)目管理人員，項(xiàng)目工作人員對(duì)環(huán)保節(jié)能的意識(shí)不強(qiáng)，造成未深層考慮電的浪費(fèi)問(wèn)題；
2、項(xiàng)目管理人員以及公司品質(zhì)部人員檢查力度不夠，檢查不徹底，導(dǎo)致沒(méi)有發(fā)現(xiàn)樓道燈開(kāi)關(guān)設(shè)置不合理的問(wèn)題。
3、公司管理人員，以及項(xiàng)目管理人員，項(xiàng)目工作人員培訓(xùn)不到位，對(duì)環(huán)保節(jié)能沒(méi)有意識(shí)，節(jié)能減排的理念沒(méi)有培訓(xùn)到位。
4、公司管理人員，以及項(xiàng)目管理人員，對(duì)國(guó)家法規(guī)不熟悉，不了解法規(guī)對(duì)小區(qū)公共照明開(kāi)關(guān)有節(jié)能的要求。
針對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，公司采取了一系列的改進(jìn)措施：
1、公司品質(zhì)部對(duì)公司人員，項(xiàng)目管理人員進(jìn)行了環(huán)保，節(jié)能減排方面的培訓(xùn)；
2、對(duì)項(xiàng)目其他樓棟的開(kāi)關(guān)也進(jìn)行了排查，對(duì)所有光控的開(kāi)關(guān)進(jìn)行了更換，換成聲控的開(kāi)關(guān)。
3、公司品質(zhì)部加大對(duì)項(xiàng)目的監(jiān)管力度，加強(qiáng)管理人員的責(zé)任心，檢查要求要徹底，不漏掉每一個(gè)地方。
4、重新識(shí)別了法律法規(guī)，在法規(guī)清單中補(bǔ)充增加了GB50034-2013《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、以及GB50096-2011《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》的法規(guī)。
5、補(bǔ)充培訓(xùn)了GB50034-2013《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》， GB50096-2011《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》的法規(guī)，學(xué)習(xí)了住宅建筑共用部位的照明應(yīng)采用高效節(jié)能的照明裝置和節(jié)能控制措施。”等法規(guī)中對(duì)共用部位照明節(jié)能的要求。
五、審核成效
審核員借助專家支持，利用專業(yè)知識(shí)在審核現(xiàn)場(chǎng)指出了物業(yè)項(xiàng)目樓層管理中，公共照明的節(jié)能問(wèn)題消除了公共照明用電方面的浪費(fèi)現(xiàn)象，減少了物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)成本，確保了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不受影響。
同時(shí)促進(jìn)了節(jié)能降耗管理工作方面的改進(jìn)，明確了節(jié)能降耗的準(zhǔn)則，提高了員工的節(jié)能降耗意識(shí)，促進(jìn)了檢查制度的完善。
本案例加深了興城物業(yè)各級(jí)管理人員對(duì)習(xí)近平總書(shū)記關(guān)于綠色發(fā)展一系列重要指示精神的認(rèn)識(shí)和理解，明確了讓綠色成為物業(yè)管理的發(fā)展方向。在今后的物業(yè)管理中，興城物業(yè)將進(jìn)一步落實(shí)習(xí)總書(shū)記關(guān)于綠色發(fā)展一系列重要指示精神，不斷將節(jié)能環(huán)保的理念運(yùn)用到日常物業(yè)服務(wù)管理中，努力建設(shè)綠色社區(qū)、海綿社區(qū)和生態(tài)社區(qū)，以實(shí)際行動(dòng)踐行綠色發(fā)展。審核組在下次審核中將重點(diǎn)關(guān)注綠色績(jī)效。
